什么时候是买房的最佳时机？这是目前困扰许多人的一个问题。香港地产界的传奇人物、中原集团董事局主席施永青２９日表示，由于普通购房者和炒家介入楼市的情况不同，楼市现状可以通过现房和期房的涨跌表现出来。

    施永青是在杭州举行的浙港房地产品牌战略论坛上论述其观点的。这位专家表示，楼市的涨跌可分成复苏期、高涨期、危机期和萧条期，在没有巨大外力干预的情况下，四个时期循环往复，使房产价格围绕价值，形成圆底尖顶的曲线。

    楼市复苏期持续的时间相当长，这一阶段的主要购房者以自用为目的，而投资者和投机者对此时缓慢上涨的房价并不感兴趣，因而不会有大量资金介入。由于购房多为自用，所以这一阶段的特征是现房价格先涨，特别是二手房的涨幅较大，而期房的价格则徘徊不前。

    由于复苏期市场的相对低弥，开发商积极性受挫，而随着自用购房人数的增加，加上楼房建造又需要一定的周期，因此楼市出现了供不应求的局面，价格开始上涨。于是，在经过较长时间的复苏之后，楼市开始引起投资者的关注，普通购房者和投资者此时一起入市，现房和期房都开始上涨，楼市进入高涨期。

    此后，由于大量资金的介入，楼市供不应求的局面开始拉大，楼价上涨失去理性，楼市开始脱离自用购房者的承受能力，进入危机期。这时的购房者以投资者为主，由于不以自用为目的，因此投资者并不强调购置现房，此外，出于对期房的较高期待，以及相对较少的资金投入，投资者对“四两拨千斤”的期房表现出更大的兴趣，因此这时期房的价格高于现房。施永青说，在香港，这一时期的期房价格曾比现房高出２０％－２５％。

    在楼市经过一段时期滚雪球般地高涨时，社会上的资金开始积压在楼市中，后续资金进入乏力，无人接盘。此时一旦出现问题，楼市的崩盘一触即发：大量资金流出楼市，对入介入楼市的资金来说，走得越快，损失越少，因此出现了现房和期房价格齐跌的局面。

    施永青提醒说，楼市进入萧条期之后，将是一个漫长的过程，无法预料它会持续多长的时间。因此，无论是自用购房还是投资楼市，都应首先判断目前楼市所处的阶段。