期待政策救市不如自救 -- 21世纪不动产

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期待政策救市不如自救

21世纪不动产武汉区域分部 (http://www.c21wuhan.com.cn) 发布时间：2008-8-7

   7月21日，中共中央总书记胡锦涛在党外人士座谈会上明确强调要“引导资本市场与房地产市场健康发展。”同时，中央政治局会议也对下半年宏观政策定下基调：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置。从上半年的“双防”（防经济过热、防通货膨胀），到下半年的“一保一控”，可见政策发生了微调。这是否在对楼市释放利好信号？
   对于这个问题，许多开发商或职业经理人都没有正面回答。尽管大家并不否认中国仍然是一个政策市，政策风向的变化会直接影响楼市未来的走势，但在目前并不明朗的情况下，大家认为，与其坐以等待，不如唱国际歌，自己救自己。
  找回信心
   信心的丧失是目前房地产市场最大的问题。日前，在由热线房产举办的“宏观政策微调，楼市利好几何”主题沙龙上，许多地产界人士对这个观点基本持相同意见。热线房产总经理丁霞认为，这一轮中国经济面临的问题不是没有钱，而是钱太多了。之所以房地产会调整，其原因就是太火爆了，现在的市场从一个极端又走到另外一个极端，主要还是信心丧失的问题。房地产市场难以回暖不是说购买力没有了，而是认为可能还会跌。
   中原恒星策划经理明欣说，心理问题和支付能力确实毫无关系。过去房价上涨也是一个信心问题，现在无非是信心的丧失，整个市场并没变化。低迷的市场上大家还是要看到利好面的存在，比如成交量持续低迷，许多公司会考虑顺延后期工程，到时，市场供应量的降低也会对市场起到拉升作用。
   浦江筑城分析师张胜从公司调查的数据中得出结论，武汉目前消费者的信心比春节期间有很大提升。近期，积玉桥片区两个楼盘，开盘的当月销售的回款分别达到1.5亿。武汉沿江某城市综合体项目均价每平米1.4万左右，开盘至今，价格都很坚挺，上个月二期开盘销售也不错。这说明，房价只要达到心理预期，购房者就一定会出手。
  认清现状
   鑫东地产副总经理羿克勤认为，开发商自己给自己树立信心，首先要认识房地产现状，刚性需求决定了房地产行业会长期看好。同时，经过本轮调控，市场也会发生变化。
   首先是准入门槛会提高，而且会细化分工。过去只要有钱，就能做房地产开发的现象将会逐渐改善。未来从买地、造房、融资、策划、物业管理、报批都会是一个一个的专业公司。
   其次会带动商业地产、旅游地产的发展。资本总是追求利润最大化，房地产这两年的形势不乐观，新一轮资源整合会让资金流向其他行业。
   第三会促进工业化生产发展。他举例说，大连有很多住房是五十年前日本人建的，如今到期了，这些房子被运回日本，这就是工业化生产的房子。未来，购房者对房屋的品质要求会越来越高，欧美的房子是工厂里加工完后到现场装，而我们房的地产是现场施工，靠人在现场管理，质量很难保证。目前已有许多企业开始研究工业化生产，这势必会促进房地产工业化生产的发展。
  练好内功
   杭州的房价为什么可以不降？外地的地产商为何进入不了杭州？因为杭州房地产品质高。纵横集团武汉杰宝公司副总经理周述刚语重心长地讲述，2002年他去考察的桂花城（该项目1998年开发）在今天看来仍然光亮如新，甚至看不出这是民用建筑，看不到晾晒的衣物，看不到空调外挂机，也看不到小区路面随意有车辆停靠，而武汉的产品还有许多细节及配套有待改进。他呼吁：开发商一定要拿出更多的钱来建更适合未来居住的房子，为新一轮的房地产回归创造条件。
   作为浙江开发商的代表，耀江神马实业（武汉）有限公司策划部经理王军介绍了他们在目前市场上的应对之策：放慢开发节奏，练好内功。他说，政府在出台房地产政策时有点像针对病毒出杀毒软件，难有预见性，不能等待政策救市，应该自己救自己。房地产是一个很典型的个案，楼市总体的好坏对个别楼盘影响不大，关键是产品是否符合市场需求。目前的重点不是去引导市场，而是紧跟市场，正确判断出市场真正需求的房子。

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