大武汉的楼市地图就是三个环：内环、内环与环之间、中环线之外，而越往外，面积越大，新房的房源也越多。然而，随着郊区新的局部商业中心的兴起，城中心的光辉逐渐被湮没，渐渐变成一种符号。

　　十年间　被改变的城市地理

　　诺贝尔奖得主斯蒂格里兹曾说过：二十一世纪之初影响世界的两件事，一个是美国的信息化，一个是中国的城市化。作为社会经济发展的必然结果，城市化是社会进步的表现，而中国房地产开发商正是城市化进程的推动者。

　　2001年，长城建设的建设者们在杂草丛生的南湖一侧打下桩基。创业者们每日会早早来到项目现场，仔细观察着这一地块的情况。两年后，这里已经是一块标杆性纯别墅项目——水蓝郡，周围环境的和谐映衬使得这里早已成为武汉别墅历史上颇具浓墨重彩的一笔。

　　历史进入2008年，长城建设在水蓝郡旁开发的项目锦绣龙城，已是颇具规模。这个以往看来有些偏僻，专为有车一族准备的别墅区域，如今已有多趟公交线路来往送行。回望远处，中环线清晰可见。

　　在大武汉版图的另一端，F·天下的销售经理肖伟也清楚地记得2001年的盘龙城。

　　“2001年的盘龙城还不叫盘龙城，应该叫作滠口经济开发区，当我们来到这边考察的时候别说有现在整洁宽敞的楚天大道，就是要找出一条不脏鞋的路都是难事，来现场办公穿着皮鞋进去，出来的时候皮鞋里都灌满了泥浆。”

　　在肖伟看来，房地产商正是城市化进程的推动者。他表示“到现在有很多人说F·天下取得了如此辉煌的成绩，甚至成为盘龙城的一个标杆，那是有说服力的，也是付出了辛勤劳作才获得的回报，纵横盘龙城置业公司里还有很多很多像我这样的人，他们都在盘龙城这片宽阔的土地上不断实现着自己的理想。”

　　板块观念从无到有

　　如果说作为开发商的创业者们筚路蓝缕开创了城市板块的新格局，那么住房制度的改革则是城市板块形成的助推器。

　　1998年，一纸公文——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的下发意味着福利分房的结束，住宅进入市场化轨道。对地产商来说，这是一次全新的挑战。当时有业内人士总结，开发商与购房者进入一个全新的时代，即散户时代。

　　资深地产人士称，在福利分房的集团买房时代，房子只是大小的区别，结构及配套设施并无较多的区别。然而，散户时代的购房对象则是身份、地位、财富、品位各异的个体。多大的面积？户型结构怎样？周边环境如何？配套如何跟进？这些都是购房人关心的问题。

　　事实上，房地产开发是随着城市功能的加强和城市规划的发展而变化的。而购买者对房地产产品的购买需求也会在此背景下发生变化，也就是说，房地产市场区域的变化也是购买者购买心态的转变。

　　作为五十年的“老武汉”，在青山一家国企工作的老丁回忆起十年来的变化，感慨万千。“98年房改，我们突然意识到房子是自己的了，不过得拿钱去买。当时哪里还有什么选择，直接把单位分给自己的房子买下来就是了。买了房，早已所剩无几。”

　　十年过去了，老丁的独子早已大学毕业在深圳就业，老丁为他在光谷买了一套房：“儿子是学计算机的，以后要是想回来，在光谷找份工作不难，一回来就有房子了，而且光谷空气好，配套也比较完善！”

　　从不论区位到不断细分的区域市场，正是十年房产变革的一个缩影。

　　在上世纪90年代初期，人们购买房子就是购买一个居住的空间，满足的是一个基本的居住需求，区域概念基本是以单位为中心。到了上世纪90年代后期，随着房地产开发市场化程度的深入，房屋区位的重要性开始萌芽。到了2002年以后，区域的概念逐渐产生，再加上政府的推动，一些带有强烈区域概念的核心区域逐渐出现，房地产开发也围绕其展开。

　　人们居住需求层面的不断提高，购买者开始意识到买房子还是在买一种品质和一种文化，板块的概念也就在这个时间顺势而生。

　　不断模糊的“城”与“郊”

　　周末的光谷步行街，熙来攘往。回顾往昔，光谷步行街的规划早已确定，但不少开发企业都觉得有难度、没有信心操作。最终，这一体量巨大的商业地产，最终被颇有经验的利嘉置业拿下。

　　经过近两年的发展，步行街已成为了光谷的重要商业配套，对于不少在光谷生活的人们来说，在步行街度过一个令人愉快的周末，已显得顺理成章。

　在长江二桥的另一端，曾经是老居民区的卢沟桥路，由瑞安房地产倾力打造的武汉天地在夜幕的笼罩下显得很有情调。在这个颇具氛围的环境里，与朋友一起共同享受美食，的确是人间一桩乐事。

　　作为“散点城市”，武汉三镇呈现出的是多中心格局，三镇分别向其各自的外延呈现多格局的发展，城市与郊区的边界越来越模糊。

　　多中心的形成有政策层面的支持。

　　武汉市新一轮总体规划(2005年－2020年)表明今后15年间，江城会形成“一核两带多中心”结构，建立集约型城市格局。“一核”即为两江交汇地区的“都市核心”，两带为“沿江产业带”和“东西拓展带”，多中心即后湖、吴家山、四新、纸坊、流芳、杨春湖等6个城市副中心。在整套规划中，距离将随着参照物的变化失去绝对。

　　再将眼光放长远些，“1+8”城市圈的批准，也意味着武汉已经不是原来的武汉，武汉已经变成一个中心城市，逐渐发展下去，武汉与相邻的鄂州、孝感的城市边界也会消失。

　　◆　投资者

　　每个板块卖点不一样

　　在一次银行组织的看房活动中，记者认识了在一家国企上班的张女士。丈夫从事钢材贸易的她家境殷实，如何确保财富增值成为了张女士经常思考的问题。

　　经历了几年的摸索之后，张女士开始在房产投资上增加比例：“相对来说，股票风险太大，房产投资则显得更为保守，更为安全。经常随着各路踩盘车到处看房选房的她积累了自己的经验：”以前，每个板块之间差不多，但是现在就不一样了。我在汉口和中南购买的商住楼可以用于出租，因为那里是开公司的人选择办公地点的不二选择。在一些靠近学区的武昌片区，她选择了购买，出租给陪读的家长们和毕业的大学生。"

　　张女士告诉记者，自己在青山上班，以往的生活圈子集中在青山，但是现在她的视野更加开阔，对于房产投资也有了自己的心得：“有一些片区，暂时看来出租并不现实，但是长远看，房产本身增值的潜力很大，打算出手的人可以仔细观察，多加了解项目的情况。”

　　◆　郊区城市化

　　地产城市化的“钟摆”效应

　　滴答作响的钟摆一会向左一会向右，提示着人们时间的存在。就房地产而言，正是城市化进程与郊区化进程之间来回摇摆的过程。

　　选郊区还是选中心？

　　始于2001年的城郊开发热中，前所未有地拉大了购房人的居住空间，“逃离”喧闹城区，回归自然宁静的郊区，成为时髦。新鲜劲下，近郊的房地产狠狠地火了一把，形成了几大近郊居住区雏形。

　　不过，等到这些房子陆续交房时，郊区配套差的弊端开始显现，交通、购物、教育一系列麻烦随之而来，一些小区的入住率始终只有20%—30%。2005年后，不少人又喊出“回归中心”的口号，中心城区房价随之飞涨。究其实质，郊区的社区配套、市政设施等都不完善，居民的生活成本比城区居民高。在价值杠杆作用下，居民的意识发生变化，他们的购房资金回流城市中心，需求的增加会让开发商的投资重新回归城区，这种城市发展方向重新向城中心回流的调整过程，就是再城市化过程。

　　时过境迁，在冷淡了近一年之后，开发体量大、项目众多的郊区项目开始以成本价示人，从这次房交会上，对于这种低价，买房人相当“买账”。据介绍，在成交的907套新房中，三环以外的远城区占了绝大多数。如推出盘龙城片区最低价2086元的“哥特帝景”，获得的收益最大，卖出了139套；阳逻多个价格在2300元左右的楼盘也获得了数十套的销售成绩，比过去几个月的销量还高。

　　交通，该以什么来衡量？

　　其实，武汉市政府对郊区交通的远景规划，给足了开发企业远郊开发的底气。交通对郊区楼盘发展至关重要。而目前，连通大武汉的“交通网”正在紧锣密鼓地进行，无论对于开发商或者购房者来说，都是一种信心。

　　如今已经开行的武汉轻轨一期长10公里，西起于宗关车站，东止于黄浦路车站，全线设站10座。而随着轻轨正向东西两端延伸，实现汉口的东西连通。眼下，轻轨二期分东西两段建设，分别从宗关站和黄浦路站向两端延伸。西段从宗关车站到东西湖的吴家山，长约11公里。从舵落口经额头湾至东吴大道的东西湖段四五公里正进行桥墩施工。东段长7公里，从黄浦路车站向东延伸，下穿长江二桥引桥，在头道街拐往解放大道，经二七路、丹水池至堤角。与此同时，过江地铁的8座车站陆续开挖。

　　据武汉市地铁集团有关人士称，2012年以前，武汉市将投资近220亿元，届时，武汉将形成“两纵一横”70公里长的轨道骨干线网。

　　公路扩张，姑且不论。单说地铁。对于城市建设和城市的发展来说，地铁建设的加速无疑对城市的未来是有着巨大意义的，不仅增强城市的承载力，优化城市战略布局，更有利于加快城市公共交通资源整合，建立以快速轨道交通为骨干、常规地面交通为主体、其他交通方式为补充的城市公共交通体系，完善城市交通的建设，逐步解决因人口和城市建设所带来的交通压力。

　利用轨道交通来发展新城市中心，在国外已经是屡试不爽的招数，如纽约曼哈顿西南的巴特利花园城、巴黎的拉德芳斯、东京的涉谷等等，都将轨道交通作为刺激区域发展的主要手段，这些新城市中心无一不是大型交通枢纽。

　　◆　业内认为

　　踩盘越走越远了

　　一直在武汉从事民间看房的著名博客“楚楚看房”的博主李俊，对于房地产发展对于城市格局的改变，有着切身的理解。他告诉记者，最开始踩盘时，自己只是在城区晃晃，一般一趟公交车都可以到达。

　　随着城市化的发展，新的住宅楼盘出现越来越远，经常出去踩盘的李俊发现自己有时候得转两趟公交车才能到达项目现场。他告诉记者：“武汉本来就比较大，相互之间又比较分散，出去踩盘的确比较辛苦。”

　　在李俊看来，在1998年房改之初并没有所谓的板块之说。真正的板块之说源于2002、2003年，当房地产市场价格出现上升趋势时，板块现象非常容易形成。