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半年武汉房产报告出炉 8成楼盘成交均价未下跌

21世纪不动产武汉区域分部 (http://www.c21wuhan.com.cn) 发布时间：2008-7-14

      “让利”、“打折”声四起，武汉房价真的降了吗？昨日公布的今年上半年武汉房地产数据分析报告显示：全市80%以上在售楼盘成交均价没有下跌，部分楼盘小幅上涨，武汉楼市并未进入实质的价格下降区间。
　　今年上半年，全市商品住宅均价为5823.72元/平方米，与去年上半年相比涨幅44.77%；与去年下半年相比，涨幅12.69%，整体仍呈上涨态势。
　　观察2002年—2008年的商品住宅成交均价走势图可以看出，去年下半年至今年的房价快速上涨走势，脱离了过去几年的整体平均线轨迹，价格上涨较快较高。
　　自去年12月以来，商品住房价格上升幅度逐月减缓。今年上半年，我市商品住房成交价格每月平均上涨59元/平方米，月均涨幅1.03%，与去年相比减少2.58%。6月，房价还出现了一年来首次单月下跌行情。
　　亿房网进行的双向调查结果表明，消费者对未来房价看跌，开发商则预期后市升值，不同的预期导致买卖双方价格博弈仍将持续。
　　消费者买得起开发商有钱赚
    90平米以下住宅将大量上市中低收入购房者的普遍青睐，加上国家“90/70”政策逐步落实，促使开发商纷纷花大力气挖掘“90以下”住宅蕴藏的商机：今年1—5月，我市90平方米以下住宅投资21.21亿元，增长101.8%，比全市房地产开发投资平均增幅高出72.8个百分点。未来一段时间，90平方米以下住宅将大量上市。
　　据统计，今年上半年，全市供应的90平方米以下商品房占比28.53%，较去年同期增加1.81%。全市商品房项目的新增户型中，二室二厅和三室两厅成为新增主力户型，分别占新增项目总套数的34.59%和37.07%，一室一厅也占到12.53%。
　　需求决定价格。今年上半年，面积90平方米以下户型成交均价最高，达6357.28元/平方米，与去年同期相比上涨58.03%，成交均价和涨幅均位居各类户型榜首。
　　“库存”商品房15万余套预计要卖两年多
　　昨日公布的一组数据给消费者吃了“定心丸”：我市可售商品房已达15万余套，按目前每日最多不超过200套的销售量计算，消化这些“库存”房源需要两年多时间。同时，今年在建房屋施工面积预计将有10%以上增幅，商品房市场明显供大于求。
　　去年7月开始，我市每月新增商品房数量均与当月销售量基本持平，甚至出现供不应求情况。但到今年4月，这种供不应求局面被打破：当月，全市商品房供销比达到1.88：1，明显呈现供大于求。
　　统计数据同时显示，今年1—5月，全市在建房屋施工面积2352.42万平方米，已占去年全年的73.6%，预计今年在建房屋施工面积将有10%以上增幅。“库存”商品房加上不断上市的新楼盘，消费者的选择余地将更大。
　　据悉，今年上半年，全市新增商品房最多的片区是武昌中心区，占比16.48%。其次是关山片区，占比15.49%。
  　　今年上半年，全市商品住宅共成交20504套，比去年同期减少20844套，降幅50.41%。成交面积245.17万平方米，同比减少240.92万平方米，降幅49.56%。平均每月成交3417套，月均成交面积40.86万平方米。
　　据悉，这是武汉楼市近5年来首次下跌，且跌幅高达50%。
　　土地成交量价3年来首跌
　　开发商的日子不好过，从土地市场的萧条可见一斑：今年上半年，全市中心城区出让土地18宗，6宗流拍，出让成交率较去年同期下降31%。实际成交土地面积同比减少85.77%，交易金额同比减少88.82%，成交量、价均出现近3年来首次下跌。
　　12宗成交地块，大部分是在没有竞争对手的情况下以底价成交，土地成交面积仅占供应面积的30%。去年，全市最高楼面地价达6982元/平方米，而今年上半年楼面地价最高为6107.88元/平方米。楼面地价3000元/平方米以下的地块占到88%。
　　亿房研究中心分析，国家出台一系列调控政策，商品房销售量又大跌，使得部分开发企业融资渠道和销售回款双双受阻，资金吃紧，加之去年大幅拿地尚待消化，暂时无力进行新一轮圈地扩张。
　　外地购房者首超本市购房者
　　今年上半年，武汉商品住宅购买人群发生重大转变，外地购房者第一次超过本市购房者，占比达59.48%。
　　按销售套数计算，今年上半年全市商品住宅购房群体分别所占比重为：本市个人购买占40.52%(去年为58.24%)；省内个人购买占比35.18%(去年为27.19%)；省外个人购买占比22.37%(去年为14.45%)；境外个人购买占比1.93%(去年为0.12%)。
　　分析人士称，这一变化的重要背景是“8+1”城市圈综合配套改革试验区获批的利好。

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