如果你把楼市的宏观环境放在一个篮子里,当然会得出救市的结论:问题是,是否存款准备金率达到最高,再加息,紧缩信贷,热钱得到控制,物价趋于稳定,楼市就万事大吉呢?
我们应该看到:
其一,我国楼市客观上需要盘整,而且是震荡性盘整,才能通过平滑达到正常状态;
其二,我国经济确实因为激进的房地产而被推高,所以应该着眼于剔除房地产业后的经济发展进行宏观调控;
其三,不能将股市与楼市并列考虑,实际上借助于股市来发展的楼市非常脆弱,也是有百害而无一利的;
其四,我国楼市的基本面是良性的,关键如同刚输了的徐教授所言,是因为金融税收调控跟不上导致客观市变成了投机市,炒作市.
而上述问题的解决,并不是一个渐进的过程,也不是一个行政可控制的模型,相反,任何市场以发展过程都必须经历阵痛,目前的楼市症结实质就是自然性的阵痛.
如果政府基于整体物价,基于楼市剧烈动荡,基于所谓短期的和谐,基于少数人的利益圈层,基于收益结构畸形盲目出手救市,将让楼市出现以下十大不良后果:
1发生大面积的泡沫转移.
设想一下,如果一个炒房人全部房产集中于深圳,现在他肯定为急于出货而发愁.这个时候他的选择可能是:出手处于跌价区的货,会否全部用于还贷呢?如果他简单地判明在异地他乡通过政府救市,他会否出手再次置业呢?相同的调控在低价位城市一样执行,则当地也有小鱼型开发商,难免就不与之合流,一个缺钱,一个想通过置换渡过难关.
再简单化地设定,就是通过其他地方的泡沫性交易来完成跌价区域的苟且偷安,现在的问题就是人们都持观望,并且不知道何时是尽头,一旦政府介入,则楼市走向可能趋于明晰,自然地寻求泡沫释放或转移是炒房人以及部分存货较多囤地不少开发商首选之策/.
2房价的投机性将在二三线乃至四线城市蔓延,从而容易让人们产生报复性反弹的判断,从而导致新一轮恐慌性购买,结局将不可收拾.
这是一个简单的推断,不管你幼稚还是成熟,可能性百分之五十的对等存在.
比如,武汉的投资性消费在武汉缺乏市场,比较简单有效的走向就是向周边城市走,而鄂州黄石仙桃孝感的房价远低于武汉周边郊区的房价,而一小时交通圈的缔造,必然导致一些闲资向这些低价城市转移.这是最明显的投机转移.
还有一种就是通过资本运作的投机性转移,如炒房团采取了民间资本的形式,到一个房价处于发展期的城市进行投资性开发,回报就是可售物业,很简单,成本与市价他们非常清楚,自然这部分持有性分红性质的物业将成为未来市场中的价格引爆点,一旦整体市场走势明晰,这些控制性物业将为房价推涨提供火药.
类似的泡沫转移还可能因为开发商内部整合而发生,热钱与基金也伺机而入,不能忽视.
3基于物价短期无法达到实质性控制,而存款将有可能跟随投机资金向中西部楼市转移.
谁能百分百保证观望资金全部为自住性消费?谁能保证目前的观望系于人们对楼市的后市整体看衰?谁能保证物价控制能如愿以偿?否则,当救市一出,部分先进人士或嗅觉灵敏人士迅速出击.
存款增加部分以及流动部分,看看目前商业银行的流动比率,仅接近五万个亿的流动性存款,难保他们不会因为负利率以及楼市的明晰而进入,毕竟人们担心负利率以及对负利率的认识,比对楼市的认6江到缓慢得多,这是一个经济学的悖论.
4对既存事实的法律确认,将产生通过置业洗钱效应,刺激楼市泡沫性发展.
无法统计的东西不等于不存在,包括洗钱式置业,灰色收入异地置业,包括异地置业性质的寻租,包括直接的价格寻租等等,本来通过闲置土地管理,通过土地出让清理,通过房源再统计,通过信息的公示,通过从紧的货币政策,通过紧缩信贷,可以让这些见光死行为重新被认识,一旦救市说成立,有可能通过政府行为,对以前的既存事实进行了一次变相的法律确认.
如同九六年对灰色收入一说进行变相确认,伺后产生第一波投资置业高潮.难保此次甫一救市,让一些既存行为的效益在后市中得到释放,从而刺激泡沫楼市的进一步发展.
5显然楼市的稳定会刺激股市,从而导致股市出现不正常的假象,掩盖了政府规范股市的一些举措出台.
既然股市的变动会导致楼市发生正相关的变动,且不谈一比零点五六的变动系数是合理还是不合理,但股市与楼市确实存在一定关联度是共识.为什么今年以来股市出现大面积的波动,重要的一个背景就是楼市风光不再,互相输血功能被断,政府救市也只能是短期行为,所以股市的思想在于规范与发展,这本来是正确的动议,如果因为楼市出现些许问题就救市,从而让楼市的一些残花败柳枯木逢春,显然对股市有不小的刺激,一旦楼市风光旖旎临驾股市,将股市渲染得非常可观,有可能停止政府本来采取的合理行动,导致一荣俱荣,一损俱损,让楼市自生自灭一回,本来是涅磬,救市可能会越俎代疱.
6产生金融风险沉淀,最终覆水难收.
现如今的楼市,最可怕的不是房价,它只是个符号而已,可怕的是所有的矛盾集中为一句话就是最终风险集中于全民的代表即国家身上,由于我们的金融体制,银行风险最终实质就是全民风险国家风险.
开发商死掉,银行不会亏绌,因为开发商因为政策与观望,产生了极富能量的存货,他们破产了死了,银行会是赢家而不是输家;炒房人死了,集中于首付与已付中的部分,剩余的拍卖后,受损的也不完全就是银行,因为谁也不愿意自己辛苦的东西变成了拍卖品,亏绌固然难免,但让炒房者为亏绌埋单远远胜过政府救市后炒房价在赚多赚少之间选择的意义.
7产生救市后投机释放,不利于市场发育.
现在的困局一是开发商因为囤积与捂盘,以及过度乐观导致财务支付不能,二是炒房者基于货币紧缩而出现还贷不能或必须降价出货,并非消费不力或观望,也不是保障住房不能满足需要的怨声载道.
政府出手救市不外释放资金界限,不外为二手市场与一级市场松绑,不外稳定一下政策调控的频率与力度,这些措施的出台,无论哪一条,最先受益者只能是寄生在政府或金融链条上的开发商与炒房者,投机人而已.他们会迅速按照预期出货,一旦他们得到喘气之机,市场的冲动将因为救市后投机的释放而加剧.
我国楼市最大症结就是抗压能力弱,投机功能强,而资金与限制门槛过低,所以有所为有所不为,有所活有所死,自动盘整,优胜劣汰有利于楼市的发育甚至发展.
8加剧投资冲动,从而吸引更多资金向楼市转移,导致过热现象急剧集中.
在中国商品化楼市,从来没有出现过破产行为,开发商死掉不是因为市场的原因,炒房人更不是因为还贷不能,如此循环,则容易产生投资冲动.而抑制这种冲动的唯一良药是让该死的死一回.
救市,意味着人们的投资总体上得到保全,人们的投机总体上得到缓解,人们的洗钱冲动总体上得到减压,自然地,当一个全面开花,遍地狼烟的楼市因为政府的一句话,一个举措,一项说明,一个条例,就安危渡过,可想而知,跟风这一中国特色将让楼市快速做出反应,导致调控前的楼市激进再而鼓直至衰竭.
9政绩寻租被变相稀释,从而导致通过投资与招商来扩大城市化的不良行为进一步发展与加剧.
为什么楼市在几个主要城市的变局导致了全国范围的恐慌与生死论,关键并不是因为房价具备蔓延性能,而是与土地相关的许多行为具备连锁功效,如果政府在这个时候救市,相当于让存量的不法行为或擦边球行为合法化,也就是政绩寻租被变相稀释.
因此,通过投资与招商来扩大城市化的不良行为不仅不会得到遏制相反推波助澜.
10综合物业开发将促进新一轮开发高潮,而显然综合性开发对城市的破坏作用更为显著.
本来发生变局的主要集中在住宅为主体的楼市,但困局促进了一些先进开发商走向了综合开发,综合开发更能掩盖一些非管制行为,诸如用地审批,诸如土地炒作,诸如物业功能的同化并以产权形式出售,更有可能的是通过项目融资来转移开发风险,让政府吃不了兜着走.
而综合性开发最合适的土壤来自于中西部地区,这些城市由于经济实力与经济结构矛盾,对资金与土地出让以及就业安置与城市化有着更旺盛的需求,一旦从都市中逃生的开发商摇身一变为穷地主的座上宾,极有可能重演几年前甚至十几年前的闹剧,成片土地划为开发区工业区最终无疾而终,既造成国资流失也会导致重复建设重复投资. |
