又到岁末,很多贷款买房的读者又在思考是否要提前还贷的问题。一般来讲,在升息通道中,由于当年调高的利率全部在次年兑现,次年的还贷压力增加。所以,手头有闲钱的不妨多还掉些本金,降低来年的财务压力,减少自己的债务成本。最近,央行连续两次降息,从明年一月份开始,贷款实行下调后的利率,贷款的利息支出将减少,还款压力将减轻。所以,习惯年底提前还款的购房者可以缓缓再说,不必挤年底这趟末班车。
不过,上述还与不还的说法只是针对利息的升或降而言,并没有考虑到诸如投资收益、家庭支出等具体的情况。笔者以为,如果投资渠道通畅,投资收益良好,家庭财务宽松,即使处于升息通道也不必着急提前还款,因为这部分闲钱完全可以在投资市场获得高于贷款利率的收益率。其次,将一部分钱用于提高家庭生活质量也不失为良策。如果现阶段缺乏好的投资品种,手上的余钱没有方向,即使降息也可以考虑提前归还部分贷款,因为无论是理财产品还是银行储蓄的收益目前都还低于下调后的贷款利率。建议不妨把手头的余钱分成两部分,一部分还房贷,另一部分存一年期的银行储蓄并等待其他投资时机。
降息后的提前还贷很有讲究。还房贷之前,最好算一笔帐,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。还有,虽然今年央行连续两次降息,但各档次贷款的降息幅度是不同的,一年期贷款基准利率降了0.36个百分点,一至三年降了0.27个百分点,三至五年的降了0.18个百分点,五年以上只有0.09百分点。而大多数购房者的贷款期限都为五年以上,所以就明年而言,降息带来的实际利息支出减少微乎其微,如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法,提高每月还款额,就可以有效减少利息支出。这样做,既不需要占用大量的资金,也不会影响投资计划,节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了,而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。
巧用公积金冲还贷也能起到节省利息降低还贷压力的效果。很多购房者喜欢采用“年冲”的方式,每年将积存的公积金一次性冲还本金,以为这样能更好地节省利息,其实却不然。由于按照规定,“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款,之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以,购房者在抵充公积金贷款时期实际上是做了“蚀本生意”,最近公积金贷款利率再次下调0.27个百分点,“年冲”的购房者更加不合算了。比较聪明的办法是,申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时最大限度地降低每月公积金的还款额;最大限度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时,建议采用“月冲”的方式,公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,节省的利息很可观。
此外,采用固定利率的贷款购房者视情况将“固定”改为“浮动”。由于固定利率推出时尚处利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的客户就吃亏了。以某商业银行的固贷利率为例,10年期固定房贷利率为6.93%,经历两次降息后,对应的优惠浮动利率为6.35%,两者相差58个基点。假设贷款20万元,如果不再继续降息,每月还款额相差60元,总还款额相差7000元左右,如果央行继续出台降息政策,采用固定利率的购房者利息损失将更多。需要提醒的是,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金,转换是否划算,还要看对未来的降息预期怎样。
还,还是不还？采用怎样的方式还？省利息的办法有很多,适合自己家庭财务状况和未来家庭收支情况的才是最合适的。 |
